Szlovénia lakáspiaca egészen furcsa. Az új és használt lakások árai folyamatosan emelkednek, az országnak még sincs megbízható mérőszáma arra, hogy a kínálat mennyire marad el a kereslettől. A hivatalos adatok minden nagyobb városban – főleg Ljubljanában – folyamatos áremelkedést mutatnak, miközben a lakásépítést továbbra is hátráltatja a lassú engedélyezés, a magas építési költségek és az építőipar széttagolt struktúrája. A politikusok a szociális és megfizethető lakások számának növelését ígérik, de a valódi hiányra vonatkozó becslések (háztartások számának bővülése, demográfiai adatok, kielégítetlen bérleti kereslet) pontatlanok és következetlenek. 2021 óta az átlagos négyzetméterár nagyjából 50%-kal ugrott meg, de a mögötte álló strukturális egyensúlyhiányt nehezebb meghatározni. Így a döntéshozóknak olyan problémával kell megküzdeniük, melyet csak homályosan tudnak körülírni.

Választási ígéretek és állami beruházások

Az idén márciusi országgyűlési választások kontextusában a világos adatok hiánya miatt könnyen politikai fordulat lehet. A kormánykoalíció azzal dicsekszik, hogy éves szinten 100 millió euróra emeli az állami lakásépítésbe történő beruházásokat, és a következő évtizedben 1 milliárd eurót ígér. Az állami lakásalap körülbelül 2000 új lakást tervez a következő években, és további 1000 jöhet más állami szervektől. A magánfejlesztők szintén gyorsan építenek, főleg Ljubljanában. Szlovéniában évente körülbelül 5000 lakást adnak át, így ez a bővülés, legalábbis elméletben, megváltoztathatja a piacot.

Kereslet és demográfiai bizonytalanság

A kereslet mértéke továbbra sem egyértelmű. 2021-ben 864 300 lakás jutott 859 782 háztartásra, kb. háztartásonként egy. Az árak, bár gyorsan nőnek, továbbra is a szomszédos országokéi alatt maradnak. A használt lakások mediánára négyzetméterenként 3070 euró volt (Ljubljanában közel 5000 euró), míg az átlag bruttó havi bér 2500 euró volt, ár-jövedelem arányban alacsonyabb, mint sok uniós országban. A jelzáloghitelek széles körben elérhetőek és viszonylag olcsóak, a kamatlábak jóval 4% alatt vannak. 2025-ben a lakossági hitelállomány 8,5 milliárd euróról több mint 9 milliárd euróra nőtt. Ez arra utal, hogy sok háztartás állami támogatás nélkül épít lakást.

Üres lakások és bérleti piac

A rövid távú bérbeadás visszaszorításával a leköszönő kormány célja az volt, hogy több lakás legyen a hosszú távú bérleti piacon. Ez viszont az üres ingatlanok számát duzzaszthatja fel hiszen a lakások mintegy 19%-a már most is üresen áll. Egy egyszerű megoldást, az ingatlanadót, amely a tulajdonosokat a használaton kívüli lakások bérbeadására ösztönözné, azért nem vezették be, mert féltek, hogy feldühítik a választókat egy olyan országban, ahol a háztartások 75%-ának saját tulajdonú ingatlanja van.

Adatalapú döntéshozatal hiánya

A megbízható adatok hiánya miatt a politikusok olyan intézkedéseket támogathatnak, amelyek valószínűleg nem érik el a kitűzött célokat, és kikerülhetik azokat amelyek működhetnek, de népszerűtlenek. A választási időszak ritkán kedvez a józan politikai döntéshozatalnak, de a következő szlovén kormánynak jobb adatokra lesz szüksége, és bátorságra, hogy lépjen, ha érdemben meg szeretné oldani az ország lakhatási problémáit.

Írta: Dr. Aleš Pustovrh – Bogatin, EECFA Slovenia