Idén májusban a lengyel Monetáris Tanács úgy döntött, hogy 0,5 százalékponttal csökkenti a jegybanki alapkamatot, így az 2022 májusa óta a legalacsonyabb szintre, 5,25%-ra süllyedt. Ez az intézkedés, az új lakásvásárlást támogató „Kulcs a lakáshoz” kormányzati program bevezetésével együtt pozitív fordulatot hozhat a lengyel lakáspiacon.

2021 őszéig a lengyel hitelesek rekord alacsony kamatlábakat élvezhettek, az alapkamat mindössze 0,1% volt. 2021 őszén viszont a gyorsuló inflációra válaszul a jegybank 6,75%-ra emelte az alapkamatot, mely sok esetben azt jelentette, hogy a jelzáloghitel-törlesztőrészletek több mint 100%-kal nőttek. Válaszul a kormány élénkítő programokat vezetett be, melyeknek pozitív hatása volt, a befejezett lakások száma nőtt. Ugyanakkor megugrott a spekulatív lakásvásárlás is. A „2%-os Biztonságos Hitel” program (mely első lakásvásárlóknak 10 évre fix 2%-os kamatlábat biztosított) miatt például a piaci ajánlatok gyorsan kimerültek és a lakásárak felszöktek. A patthelyzet másik oka az új lakások jelentős túlkínálatának kialakulása volt.

Az alapkamat magas maradt 2023 szeptemberéig amikor a Monetáris Tanács úgy döntött, hogy 6%-ra csökkenti, majd 5,75%-on stabilizálja azt. A „2%-os Biztonságos Hitel” program viszont 2023 végén lejárt, így a társasházi lakások iránti kereslet leesett, annak ellenére, hogy az átlagbérek jelentősen emelkedtek. 2024 végére a programok és további kamatcsökkentések hiányában a lakáspiac befagyott és ez a trend idén is folytatódott. Tavaly a lakásbefejezések száma 20%-kal volt alacsonyabb az 5 éves átlagnál.

Az új „Kulcs a lakáshoz” kormányzati program bejelentése reménysugár a lakáspiacnak, bár a jogosultak köre limitált és a jelenlegi formájában inkább kérdéseket vet fel, mint válaszokat ad. A végleges szabályozás fogja majd eldönteni, hogy valóban hatékony eszköz lesz-e a lakásvásárlóknak. A program mindenesetre nagy port kavart a hitel- és ingatlanpiacokon, voltak akik felfüggesztették folyamatban lévő lakásvásárlásaikat is az új támogatási lehetőség miatt. De mivel az ingatlanfejlesztési piacot kihagyták a programból, az új beruházások száma csökkenhet, főleg a megfizethető lakások piacán. A fejlesztők már így is bajban vannak, mert egyre több vevő áll el a lakásvásárlástól, az értékesítési idő elnyúlik, illetve egyre többen a lakásbérlést választják.

Jó hír, hogy idén májusban a jegybank 0,5 százalékponttal 5,25%-ra csökkentette az alapkamatot, mely egyrészt csökkenti a meglévő hitelesek terheit, másrészt megnyitja az utat a lakásvásárlás előtt azok számára is, akik korábban nem voltak hitelképesek. Az ingatlanpiaci elemzők egyetértenek abban, hogy a következő hónapokban nem kell drasztikus árváltozásokra számítani, a helyzet stabilizálódni látszik és a jelenlegi korrekciókat természetes piaci mechanizmusok okozzák.

A javuló finanszírozási lehetőségek, a lassuló infláció, mely alacsonyabb jelzálogkamatot és a lakásbefektetés némi javulását jelenti, megállíthatják a lakáspiac negatív trendjét idén. Az, hogy az új lakásépítési piac patthelyzete megoldódik-e függ majd a „Kulcs a lakáshoz” program végrehajtásának ütemétől, a bankok hitelpolitikájától, a vásárlói preferenciák változásától illetve a lakásbérleti piac alakulásától.

Mariusz Sochacki, PAB-PCR&F Institute, Euroconstruct. Magyar forrás: Buildecon.