Romániában a lakásépítési engedélyek kiadása és a kész lakás átadások 2021 óta csökkenő pályán vannak. Az utóbbi két évben országosan is jellemző volt a lejtmenet, de egyik régiót sem érintette olyan súlyosan, mint Bukarestet. 

Patthelyzet a bukaresti városrendezésben

A román fővárosban tavaly a 2022-es csúcshoz képest a kiadott építési engedélyek alapján az összalapterület majdnem felére csökkent, és bár továbbra is messze a legaktívabb régió a fővárosi, a visszaesés a piaci részesedéséhez képest aránytalanul nagy volt. Ennek egyik oka a városrendezésben kialakult patthelyzet: 2022-ben törölték a városrendezési terveket, újak viszont még nem kerültek bevezetésre. Ez minden típusú építési engedély kiadását és minden új beruházás engedélyezését hátráltatja.

A lakás átadások is csökkenő tendenciát mutatnak Románia-szerte: tavaly a befejezett lakások száma hasonló volt a 2018-as szinthez. De Bukarest-Ilfov régió ismét sokkal nagyobb csökkenést könyvelt el tavaly a 2021-es adatokhoz képest: 33% az ország többi részének 12%-os csökkenéséhez képest. 

Alacsonyabb kereslet, csökkenő kínálat

A tranzakciók tavaly összességében csökkentek a 2021-es csúcshoz képest. Románia-szerte 10%-kal kevesebb ingatlant adtak el, viszont a Bukarest-Ilfov régióban alig volt változás (-0,3%). Ezzel párhuzamosan a lakásárak tovább emelkedtek, de Bukarest (+20%) ezúttal elmaradt az országos szinttől (+27%), vagyis lassan csökken az árkülönbség a főváros és az ország többi régiója között.

2021-ben a magas energiaköltségek mellett az építési költségek is megemelkedtek. Tavaly az építési költségek 41%-kal nőttek a 2021-es szinthez képest, messze meghaladva a lakásárak növekedését. Ez a magas építőanyagárakkal (+32%) és az építőipari dolgozók magasabb munkaerőköltségeivel (+60%) magyarázható. Mivel idén januárban megszűntek az építőipari dolgozók adókedvezményei és nőtt a minimálbérük is, nem valószínű, hogy rövid távon javul a helyzet, hiszen az infláció is felfelé nyomja majd az építési költségeket. Ez eltántoríthatja a fejlesztőket az új beruházásoktól. 

Országos szinten az ingatlanfejlesztők finanszírozási problémái is korlátozhatják majd a kínálatot. A fejlesztők eddig nem banki hitelt vettek fel, főleg előértékesítettek és nagyon magas (olykor akár 90%-os) előlegeket használtak fel az építési munkák finanszírozására. Mióta egy nagy fejlesztővel kapcsolatos botrány erre rávilágított, a vevők nem hajlandóak nagy előlegeket fizetni az építés megkezdése előtt. Egy új törvényjavaslat is folyamatban van, mely a befejezetlen épületek esetében 10%-ra korlátozná az önrészt. Ha a fejlesztők banki hitelt vennének fel a beruházásokhoz, az stabilizálná a piacot, viszont drágábbá is tenné a beruházásokat. Ez vagy alacsonyabb haszonkulcsot vagy magasabb árakat jelent.

Mi lesz a megfizethetőséggel?

Talán meglepő, de Bukarestben eddig megfizethetőbbek voltak a lakások, mivel a bérkülönbség a főváros és az országos átlag között nagyobb volt, mint a lakásár különbség. Ez tavaly megfordult és Bukarestben a lakások megfizethetősége csökkenni kezdett, miközben az országos átlag nagyjából változatlan maradt. Ha a bukaresti engedélyezési problémák nem oldódnak meg, akkor ez a tendencia a jövőben is folytatódni fog, hiszen a szűkös kínálat magasabb árakat jelent majd.

A jelzáloghiteles vevők szempontjából a helyzet nem jobb, mint tavaly. Az infláció a vártnál lassabban normalizálódik és a jegybank lassan csökkenti az alapkamatot, vagyis a jelzáloghitelek a közeljövőben is viszonylag drágák lesznek.

Dr. Sebastian Sipos-Gug, az EECFA román elemzője. Az EECFA (Eastern European Construction Forecasting Association) 8 kelet-európai ország, köztük Románia építési piacát kutatja.